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textes de loi publiés sur de la défiscalisation
immobilière locative. |
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Programmes immobiliers en loi Duflot |
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En 2014 ce dispositif fiscal permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement de mise en location de ce même logement pendant neuf ans, sous certaines conditions.
L'un des dispositifs les plus avantageux que l'on ait connu depuis 20 ans ! |
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LES AVANTAGES FISCAUX
Si un particulier investisseur acquiert un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt : |
- 18 % du prix d’achat du logement
- plafond d’investissement de 300 000 €
- plafond d’achat par m2 fixé à 5 500 €
- réduction étalée de manière linéaire sur neuf ans
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Il est possible de bénéficier de la disposition pour la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), si 95 % de cette souscription est investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt sera égale à 18 % des 95 % du montant de la souscription, étalée sur neuf ans.
Ce type d’opération ne pourra être réalisé, pour chaque propriétaire investisseur, que sur deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an).
La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement à 10000€ des avantages fiscaux.
En résumé, la loi Duflot permet de :
1) Réduire ses impôts
2) Se construire un patrimoine
3) Préparer sa retraite
4) Générer des revenus complémentaires |
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LES CONDITIONS A REMPLIR
Pour pouvoir bénéficier de cette réduction d’impôt, il y a plusieurs conditions à remplir : |
- le logement devra ainsi être mis en location pendant une période minimale de neuf ans dans les 12 mois de son achèvement
- le loyer appliqué sera plafonne (voir ci-dessous)
- les locataires devront présenter un niveau de ressources également plafonné
- le logement devra atteindre un certain niveau de performance énergétique (« BBC 2005 ou RT2012 selon la date du permis de construire)
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Les plafonds de loyers sont fixés pour les baux conclus en 2013 selon le tableau ci-dessous :
Plafonds de loyers 2013 |
Zone A bis |
Reste de la zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
16,52 € /m2 |
12,27 € /m2 |
9,88 € /m2 |
8,59 € /m2 |
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| Pour tenir compte de la surface des logements, aux plafonds de loyer, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S = surface habitable du logement + la moitié des annexes plafonnée à 8m2 |
Les plafonds de ressources des locataires sont fixés selon le tableau suivant :
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Localisation du logement |
Zone A bis |
Reste de la zone A |
Zone B 1 |
Zone B 2 |
Personne seule |
36 502 € |
36 502 € |
29 751 € |
26 776 € |
Couple |
54 554 € |
54 554 € |
39 731 € |
35 757 € |
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EXEMPLE
Un particulier acquiert un appartement neuf de 65 m2 à 210 000€ à Lille (zone B1), en 2013. Ce logement respectera la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 200€ par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 37800€). Cette réduction fiscale est conditionnée à la mise en location du logement. La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement.
La réduction d’impôt sera équivalente à une réduction mensuelle de 350 € réduisant d’autant son effort d’épargne mensuel.
En contrepartie, il devra s’engager à maintenir ce logement en location pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Pour un bail conclu en 2013, le plafond de loyer mensuel de ce logement (hors éventuelle modulation locale de loyer) sera donc de 636 € (65 *9,88 * (0,7 +19/65)) |
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LES PERSONNES CONCERNEES
Tous les contribuables qui investissent dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement dans un but locatif peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt. |
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| (source : Ministère de l’Égalité des territoires et du Logement) |
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Exemples de programmes immobiliers en loi DUFLOT |
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Immobiliers en loi Duflot - Paris - Ile de France |
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Résidence les Parcs
9, chemin des Pierris
77400 ST THIBAULT des Vignes
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23 appartements disponibles
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Central Square
30/32, rue Albert Thomas
93150 BLANC MESNIL
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10 appartements disponibles
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Clos du Parc
Boulevard du Segrais
77185 LOGNES
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14 appartements disponibles
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Green Square
249/251, avenue Jean Jaurès
95100 ARGENTEUIL
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5 appartements disponibles
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Immobiliers en loi Duflot - région Lille |
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Carré des Arts
382, rue des Ogiers
59170 CROIX
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6 appartements disponibles
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Immobiliers en loi Duflot - région Lyon |
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Résidence l'Alexandrin
50, rue du 8 mai 1945
69330 MEYZIEU
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9 appartements disponibles
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Immobiliers en loi Duflot - région Bordeaux |
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Clos des Chartrons
117, cours Journu Auber
33000 BORDEAUX
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26 appartements disponibles
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Terrasses de Luna
Rue Jules Guesde
33150 CENON
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8 appartements disponibles
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Immobiliers en loi Duflot - région Sud Ouest |
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Jardins de Canditte
Chemin de Canditte
64340 BOUCAU
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6 appartements disponibles
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Immobiliers en loi Duflot - région Toulouse |
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Allées Buissonnières
Allée du Grand Sèlve
31200 TOULOUSE
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7 appartements disponibles
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Immobiliers en loi Duflot - région Outre Mer (DOM) |
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Résidence Laurietin
Chemin du plateau Domenjod
97400 SAINT DENIS (La Réunion) |
1 appartement disponible
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Le lexique de l'immobilier |
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Acte authentique
Contrat devant obligatoirement être rédigé par un notaire, puis publié au bureau des hypothèques, ce qui le rend opposable aux tiers. La vente immobilière doit toujours faire l'objet d'un acte authentique.
Acte sous seing privé
Acte passé sous simple signature es parties. En matière de vente, il peut s'agir d'un acte préliminaire à la conclusion d'une affaire( avant contrat) qui sera ensuite transformé par un contrat définitif. L'acte sous seing privé est courant en matière de location et peut être enregistré pour lui donner date.
Ayant droit
Personne bénéficiant d'un droit en raison de sa situation juridique, fiscale, financière, familiale...) ou de son lien familial avec le bénéficiaire direct de ce droit. Par exemple, les enfants sont les ayants droit de leurs parents, si ces derniers sont décédés.
Bail
Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".
Bailleur
Propriétaire qui donne à louer son bien immobilier.
Bail d'habitation
Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les Lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois sauf dispositions contraires.
Charges de copropriété
Représentent les dépenses nécessaires à l'entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs d'un immeuble. On distingue les charges locatives, dites récupérables, que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire, et les charges non récupérables.
Charges récupérables
C'est l'ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.
Copropriétaire
Propriétaire d'un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.
Copropriété
Situation juridique d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Régime juridique réglementé par la loi du 10 juillet 1965.
Déficit Foncier
Le déficit foncier correspond à un excédent de charges foncières, déductibles des revenus brut fonciers par rapport aux recettes foncières brutes.
Défiscalisation
La défiscalisation est synonyme de réduction d'impôts et les différents systèmes de défiscalisation existant à l'heure actuelle visent tous à alléger la charge fiscale.
Démembrement
Le démembrement est l'action de transférer à quelqu'un certains des attributs du droit de propriété sur une chose.
Droit de propriété
Droit réel conférant toutes les prérogatives que l'on peut avoir sur un bien : usus, abusus et fructus (user, abuser et retirer les fruits). Il peut se démembrer en deux catégories : l'usufruit et la nue-propriété.
Garantie biennale
Souscrite par le constructeur d'un immeuble ou d'une maison individuelle, elle assure l'acheteur contre tous vices de construction pendant deux ans.
Garantie d'achèvement
Souscrite par le constructeur auprès d'un organisme agréé, elle assure à l'acheteur l'achèvement de la construction ou le remboursement des sommes avancées.
Garantie de livraison
Elle est souscrite par le constructeur dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) elle assure l'acheteur qu'il sera livré à date et prix convenus.
Garantie décennale
Elle est souscrite par le constructeur d'un immeuble ou d'une maison individuelle et garantie l'acheteur contre tous vices de construction pendant dix ans.
Impôts locaux
Ceux-ci varient d'une commune à l'autre et peuvent évoluer dans le temps. Ils dépendent en effet de plusieurs facteurs :
- la taxe foncière applicable au logement lui-même et aux installations annexes
- la taxe d'habitation due par toute personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et dans certaines communes la taxe de balayage
- la taxe régionale fixée chaque année par le Conseil Régional
- la taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions : Île-de-France, Basse-Seine, Lorrain
Indivision
L'indivision est le terme utilisé quand plusieurs personnes héritent d'un même bien et que le partage n'est pas fait. Les propriétaires, dits indivis Ÿ, ont donc tous intérêt à protéger leur bien par l'assurance. L'assureur peut couvrir le bien en indivision dans son intégralité par un contrat en général souscrit conjointement par tous les indivis.
Intérêts d'emprunts
Les intérêts sont la somme d'argent que l'emprunteur devra rembourser au prêteur, en surplus du prêt initial : les intérêts correspondent donc à des revenus produits par le placement d'une somme.
Investissement locatif
l'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer et de percevoir ainsi des revenus supplémentaires. Généralement, l'investisseur achète le bien immobilier à crédit et va utiliser les loyers perçus tous les mois pour rembourser une partie des mensualités du prêt. Grâce à l'investissement locatif, quand le prêt arrive à échéance, l'investisseur devient propriétaire d'un bien financé en partie par le locataire.
Location
Local, terrain, logement... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien sont liés par un bail ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est-à-dire la location sans fourniture de meubles.
Loi Carrez
Législation obligeant à renseigner le futur acquéreur d'un bien immobilier sur la sur la surface habitable et l'état sanitaire du produit en question. Depuis le 18 juin 1997, cette loi oblige le vendeur qui aurait annoncé une surface supérieure à la réalité à rembourser un montant au prorata des mètres carré déclarés en trop.
Loyer
Somme versée par le locataire au propriétaire en contre partie de la jouissance d'un bien immobilier donné en location.
Mandat
Acte par lequel une (mandat) donne à une autre (mandataire) le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
Notaire
Officier ministériel, titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification (vente d'immeuble, contrat de mariage, testament,...). Le notaire a également un rôle de conseil.
Prix de revient
On entend par prix de revient : le prix d'acquisition du logement majoré des honoraires du notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.
Promesse de vente
Avant-contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à une personne. Unilatérale, cette promesse n'engage pas l'acheteur mais uniquement le vendeur pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat. A ne pas confondre avec le compromis de vente.
Promoteur
Professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier en commençant par l'achat du terrain, l'obtention du permis de construire, la signature des marchés des travaux, et le conduit jusqu'à son terme, c'est-à-dire l'achèvement de l'immeuble et la vente à un ou plusieurs acquéreurs.
Propriété immobilière
C'est la possession d'un immeuble, à savoir : terrain, bâtiment, local, lot de copropriété, part de société immobilière. En France le propriétaire bénéficie de la toute propriété des biens y compris du terrain, du sous-sol et de l'espace aérien nécessaire à l'édification de l'immeuble en fonction des règles d'urbanisme propres à chaque zone constructible. Les cours d'eau et la mer ne peuvent être propriété privée. Les berges et les plages sont la propriété des collectivités.
Société de gestion
Elle administre la SCPI. C'est elle qui décide de la politique d'investissement, qui assure la gestion locative, comptable et financière, qui ventile la distribution des revenus locatifs, qui informe les sociétaires. Les sociétés de gestion de SCPI doivent être agréées par la COB (Commission des Opérations de Bourse).
Surface habitable
Définie par le code de la construction, la surface habitable correspond à la surface de plancher, déduction faite de l'épaisseur des murs, cloisons, gaines, ébrasements de portes et fenêtres, surfaces des marches et cages d'escaliers. Voir aussi Loi Carrez.
Valeur locative
Montant du loyer que le marché permettrait d'obtenir d'un bien déterminé.
Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)
Vente sur plan, qui intervient avant l'achèvement du programme. L'acquéreur devient propriétaire du sol et du logement acquis au fur et à mesure de sa construction. Le contrat de vente (généralement précédé d'un contrat de réservation) est conclu devant notaire et précise la description de l'immeuble, le prix et les modalités de paiement du bien, le délai de livraison.
Zonage
Délimitation d'une ou de plusieurs zones territoriales |
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